Madrid, 2 de septiembre de 2026. La escasez de suelo finalista en los principales corredores logísticos y la falta de producto moderno están impulsando una nueva mirada sobre los activos logísticos obsoletos. En un mercado que cerró 2025 con más de 2,7 millones de metros cuadrados logísticos contratados en España, la transformación de inmuebles antiguos puede convertirse en una vía complementaria para generar nuevo producto en ubicaciones consolidadas, según Proequity, consultora especializada en operaciones inmobiliarias dentro del sector industrial y logístico.

La elevada actividad del mercado convive con una oferta limitada en algunos de los enclaves más demandados. Los últimos datos sectoriales apuntan a que Madrid y Cataluña concentraron 1,77 millones de metros cuadrados contratados en 2025, un volumen un 20% superior a la media de la última década. A su vez, la disponibilidad sigue tensionada en mercados consolidados, con tasas especialmente reducidas en Cataluña, donde se situó por debajo del 3% a cierre de año.

Esta presión también se refleja en las rentas prime, que alcanzaron los 7,25 euros por metro cuadrado al mes en la zona centro y los 9,25 euros por metro cuadrado al mes en Cataluña. En paralelo, la oferta futura especulativa continúa siendo limitada en determinados mercados, lo que favorece operaciones de prealquiler, proyectos llave en mano y fórmulas adaptadas a las necesidades específicas de los ocupantes.

Del suelo nuevo al potencial del parque existente

En este contexto, Proequity considera que el mercado debe ampliar el foco más allá del desarrollo de nuevo suelo. Muchos activos logísticos antiguos se encuentran en ubicaciones estratégicas, próximas a corredores de transporte, áreas urbanas, nodos de consumo o zonas logísticas consolidadas. Sin embargo, esa buena localización no siempre se traduce en competitividad si el inmueble no responde a los estándares actuales de eficiencia, operativa, sostenibilidad y seguridad.

La obsolescencia puede manifestarse en alturas libres insuficientes, cubiertas no preparadas para nuevas instalaciones energéticas, baja eficiencia, escasez de muelles, patios de maniobra limitados, accesos inadecuados, estructuras con capacidad restringida, instalaciones desactualizadas o ausencia de certificaciones sostenibles. Por ello, no todo activo bien ubicado es reposicionable ni todo brownfield representa automáticamente una oportunidad.

El brownfield puede convertirse en una alternativa atractiva cuando permite aprovechar ubicaciones existentes, infraestructuras previas y suelos ya transformados. En mercados donde el desarrollo de nuevo suelo exige plazos largos, trámites complejos o una inversión inicial elevada, la rehabilitación o reconversión de activos logísticos puede contribuir a generar producto moderno sin depender exclusivamente de nuevos ámbitos urbanísticos.

Viabilidad antes que oportunidad

Para Proequity, la transformación de activos logísticos obsoletos debe partir de un análisis riguroso. La viabilidad urbanística debe confirmar usos permitidos, edificabilidad, licencias y restricciones. La viabilidad estructural debe analizar cimentación, resistencia, cubierta y posibilidades reales de reforma. La viabilidad técnica y energética debe revisar instalaciones, potencia disponible, eficiencia, iluminación, ventilación y protección contra incendios. Y la viabilidad funcional y comercial debe contrastar si el producto final responde a la demanda real del mercado.

Esta aproximación conecta también con la sostenibilidad y el uso eficiente del suelo. La estrategia europea en materia de suelo fija como objetivo alcanzar un consumo neto de suelo cero en 2050, mientras que el sector inmobiliario avanza hacia mayores exigencias de eficiencia energética, reducción de emisiones y adaptación del parque existente. En este escenario, transformar activos ya construidos puede formar parte de una estrategia más responsable, siempre que los costes de adaptación, el análisis del ciclo de vida y el resultado final lo justifiquen.

“En un entorno de escasez de suelo y de búsqueda de activos más eficientes, el valor de muchos inmuebles logísticos antiguos ya no depende solo de lo que son hoy, sino de lo que pueden llegar a ser. Pero el reposicionamiento no puede abordarse desde una visión oportunista. Antes de invertir hay que confirmar si el activo es viable desde el punto de vista urbanístico, estructural, técnico, energético, funcional y comercial”, señala David Martínez, Director General de Proequity.

Para los propietarios, la transformación de activos logísticos obsoletos puede permitir recuperar competitividad en inmuebles que han perdido atractivo frente al producto de nueva generación. Para los operadores, puede abrir alternativas en ubicaciones donde la nueva oferta es escasa o tarda en llegar. Para promotores e inversores, puede representar una estrategia value add vinculada a la mejora del activo, aunque siempre condicionada por el coste de adaptación, los plazos de tramitación, la posible contaminación del suelo, las limitaciones estructurales y la demanda real.