Madrid, 5 de noviembre de 2026. El mercado español de inversión logística afronta una nueva fase marcada por el repunte del coste financiero, que no afecta por igual a todos los inversores. El sector llega a este escenario con una actividad sólida: durante el primer semestre de 2026, la inversión logística alcanzó 903 millones de euros, un 40% más que en el mismo periodo del año anterior, según datos del sector.

Esta evolución coincide con un cambio relevante en las condiciones financieras. El Banco Central Europeo elevó en septiembre su facilidad de depósito hasta el 2,50%, mientras que el euríbor a doce meses cerró el mismo mes en el 3,247%, 1,075 puntos por encima del nivel registrado un año antes. Un escenario que, según Proequity, está modificando tanto el coste de la deuda como la rentabilidad que los inversores exigen a cada activo.

Capital más selectivo, deuda más cara

El inmobiliario español sigue atrayendo capital, pero su asignación es hoy más selectiva. El encarecimiento del dinero hace más competitivas alternativas de menor riesgo, como los bonos soberanos alemanes o estadounidenses, que se disputan el capital más conservador. La financiación, por su parte, es más cara y los bancos se muestran más exigentes, aunque la competencia entre entidades, aseguradoras y fondos de deuda sigue permitiendo financiar los activos de mayor calidad.

Este cambio se percibe con especial claridad en el inversor CORE, que prioriza la estabilidad y la conservación del capital y se concentra en activos estabilizados, ubicados en mercados consolidados, con inquilinos solventes, visibilidad de ingresos y necesidades limitadas de inversión adicional. No necesita recurrir necesariamente a financiación externa, pero sí compara la rentabilidad del inmobiliario con la que ofrecen esas alternativas. Según Proequity, este capital es hoy más escaso en el segmento de operaciones inferiores a 50 millones de euros.

El inversor CORE+, por su parte, asume más riesgo a cambio de rentabilidades superiores y puede invertir en activos con contratos de arrendamiento más cortos o con necesidades de capex, en los que genera valor mediante su mejora, modernización o reposicionamiento. Según Proequity, es hoy uno de los perfiles más activos del mercado. Allí donde la mayor rentabilidad exigida se traslada a las valoraciones, este perfil puede acceder a activos a precios más atractivos, aunque el encarecimiento de la deuda, a la que puede recurrir para ejecutar su estrategia, obliga a que precio, rentas y capex encajen para que la operación resulte rentable.

El tamaño de la operación no es el único factor

El mayor coste de financiación tampoco implica necesariamente que los grandes tickets hayan perdido atractivo. Durante el primer semestre del año, los portfolios representaron aproximadamente el 40% del volumen de inversión logística, y en 2026 se han cerrado operaciones superiores a los 100 millones de euros.

El comportamiento del mercado apunta así a que el tamaño de una transacción es solo una de las variables que determinan su liquidez. La calidad de los activos que integran una cartera, su generación de rentas, el perfil del comprador y la estructura financiera pueden ser igual o más relevantes que el ticket.

Esta evolución coincide además con unos fundamentales ocupacionales sólidos. La contratación logística alcanzó aproximadamente 1,51 millones de metros cuadrados en el conjunto de España durante el primer semestre, un 15% más interanual, de acuerdo con datos del sector, mientras las yields prime se mantienen en niveles relativamente estables en los principales mercados.

Las claves para atraer capital

En este contexto, Proequity identifica como factores especialmente relevantes para atraer capital la ubicación, la estabilidad de las rentas, la calidad del inquilino, la duración contractual, las necesidades futuras de capex, la eficiencia del activo y su liquidez potencial en una futura desinversión.

El comportamiento de los tipos de interés, el euríbor, los mercados de swaps y las condiciones de financiación serán por tanto variables determinantes para la actividad inversora durante los próximos meses, pero su impacto no será homogéneo: dependerá del perfil de cada inversor y de su recurso a la deuda.

Javier Molino, Director de Capital Markets de Proequity, señala que “el sector logístico sigue despertando interés inversor, pero el capital es hoy más selectivo. El ajuste de precios que acompaña a la subida de tipos está dando protagonismo a los inversores CORE+, capaces de adquirir activos con rentas y potencial de mejora a valores más atractivos. Eso sí, con una deuda más cara, activo, precio, renta, inquilino, capex y financiación tienen que estar alineados. La diferencia en los próximos meses no estará entre tener o no interés inversor, sino entre las operaciones capaces de cumplir esas condiciones y las que necesiten adaptar su estructura para poder cerrarse”.