El sector logístico está viviendo una profunda transformación impulsada por la tecnología. Desde la automatización de almacenes hasta la inteligencia artificial aplicada a la última milla, las innovaciones están redefiniendo no solo la operativa, sino también la forma en que se diseñan, ubican e invierten los activos logísticos.

Recientemente, Amazon anunció el desarrollo de gafas inteligentes con inteligencia artificial para sus repartidores, capaces de guiar rutas, escanear paquetes y registrar entregas con visión por ordenador. Este avance, más allá de su valor técnico, es un símbolo claro: la frontera entre lo físico y lo digital en logística se difumina, y la tecnología empieza a ocupar cada centímetro del proceso.

Para una consultora inmologística como Proequity, este escenario plantea nuevas oportunidades y desafíos. Ya no basta con pensar en la nave como un mero contenedor de actividad; hoy es una infraestructura inteligente, diseñada para soportar automatización, flujos de datos, eficiencia energética y conectividad.

En este artículo analizamos las principales tendencias tecnológicas en logística y cómo están impactando en el diseño, inversión y planificación de activos. También ofrecemos recomendaciones prácticas para promotores, inversores y ocupantes que quieran adelantarse a esta nueva era.

1. Del almacén tradicional al “Smart Logistics Hub”

Las cadenas logísticas actuales requieren instalaciones mucho más avanzadas. El auge del comercio electrónico, la presión sobre la última milla y la necesidad de eficiencia energética están empujando hacia un nuevo tipo de activo: el Smart Logistics Hub.

Estos centros combinan automatización, robótica, inteligencia artificial y sensorización para optimizar cada fase del proceso. Los nuevos proyectos deben prever:

• Altura y capacidad de carga adaptadas a automatización (robots, sistemas AS/RS, estanterías inteligentes).
• Distribución flexible para operaciones mixtas (almacenamiento, cross-docking, devoluciones, microfulfillment).
• Sistemas eléctricos reforzados y conectividad 5G o fibra industrial para soportar robótica y sistemas IoT.
• Integración de zonas de datos y control: salas de servidores, pasarelas de red, monitorización en tiempo real.

La tecnología redefine por tanto los criterios clásicos de localización, superficie y diseño. Las decisiones inmobiliarias deberán incorporar estos requisitos desde la fase inicial del proyecto.

2. Las tendencias tecnológicas que están impulsando el cambio

a) Automatización y robótica

Los almacenes están evolucionando hacia modelos más autónomos. Los robots móviles autónomos (AMR), los brazos robóticos de picking o los sistemas automáticos de almacenamiento y recuperación (AS/RS) ya forman parte de la operativa de muchas compañías logísticas.

Esto implica que las naves del futuro deberán:

• Diseñarse con superficies planas y resistentes, sin irregularidades.
• Incorporar mayor altura libre para maximizar el almacenamiento vertical.
• Garantizar espacios amplios de circulación interna y zonas de mantenimiento técnico.
• Incluir sistemas eléctricos y de datos redundantes.

En la práctica, la robótica también redefine el concepto de “productividad por metro cuadrado”. Ya no importa solo el espacio, sino la capacidad de automatizarlo eficazmente.

b) Inteligencia Artificial y Big Data

La IA se aplica en previsión de demanda, optimización de rutas, planificación de recursos o simulación de escenarios logísticos (digital twins).
Esto implica que los activos deben ser capaces de recoger y transmitir datos: temperatura, energía, flujos, movimientos.

Por tanto, un centro logístico moderno no puede carecer de:

• Infraestructura IoT (Internet of Things).
• Sistemas BMS (Building Management System) conectados a software de análisis.
• Capacidad de monitorización energética y operativa en tiempo real.

En términos inmobiliarios, esto convierte a la nave en un activo “data-driven”, donde la información es un nuevo componente de valor.

c) Wearables y tecnologías para la última milla

La noticia de las gafas inteligentes de Amazon ilustra cómo la digitalización llega al operario. Las entregas se hacen más rápidas, seguras y documentadas.

Esto, desde una óptica inmologística, plantea un nuevo escenario urbano:

• Centros de distribución más cercanos al consumidor, integrados en el tejido urbano.
• Microhubs o puntos de consolidación de última milla.
• Necesidad de espacios flexibles y modulares, capaces de adaptarse a nuevos modelos de entrega (vehículos eléctricos, drones, bicicletas, lockers inteligentes).

La ubicación, el acceso y la conectividad pasan a ser tan críticos como el propio tamaño del activo.

d) Sostenibilidad y eficiencia energética

La presión regulatoria y las exigencias ESG están convirtiendo la sostenibilidad en un requisito estructural.
Los centros logísticos incorporan:

• Cubiertas solares, geotermia, reutilización de aguas grises, aislamientos avanzados.
• Certificaciones como BREEAM o LEED ya no son diferenciales, sino esperables.
• Además, los propios clientes valoran la huella de carbono asociada a cada envío o instalación.

Para promotores e inversores, esto supone un doble beneficio: mayor eficiencia y mejor valor patrimonial a largo plazo.

3. Impacto sobre el desarrollo inmobiliario y las decisiones de inversión

La tecnología no solo transforma la operativa logística: también está cambiando la lógica inmobiliaria.

3.1. Localización: proximidad e infraestructura digital

Las cadenas de suministro buscan reducir tiempos de entrega y dependencia global. Por ello, se refuerzan estrategias de nearshoring y distribución regional.
Los nuevos hubs deben estar cerca de áreas urbanas, pero también conectados digitalmente: cobertura 5G, fibra, acceso a nodos tecnológicos y energéticos.

3.2. Diseño: flexibilidad y adaptabilidad

Los edificios logísticos se conciben cada vez más como plataformas tecnológicas: deben poder adaptarse rápidamente a nuevas soluciones, sin requerir reformas profundas.
Diseñar para la modularidad (zonas ampliables, docks configurables, compartimentación flexible) será una ventaja competitiva.

3.3. Inversión: activos inteligentes y sostenibles

El mercado empieza a valorar los Smart Assets: edificios equipados con sistemas de monitorización, eficiencia energética y capacidad de integración tecnológica.
Para inversores institucionales, estos activos ofrecen:

• Mejor valoración futura.
• Menor riesgo de obsolescencia.
• Alineación con criterios ESG y fondos verdes.
  
  

4. Recomendaciones estratégicas para anticipar el futuro

Desde Proequity, proponemos cinco claves para que promotores, inversores y ocupantes se preparen ante esta revolución tecnológica:

1. Diseñar con visión tecnológica desde la base.
   No se trata solo de instalar robots o sensores después. La tecnología debe estar integrada en la concepción arquitectónica y en la red eléctrica, de datos y climatización.
2. Invertir en ubicaciones preparadas para la conectividad.
   La proximidad al cliente final sigue siendo clave, pero ahora también lo es la infraestructura digital y energética del entorno.
3. Apostar por la flexibilidad.
   Los modelos logísticos cambian cada tres o cinco años. Los activos deben poder reconvertirse con facilidad (por ejemplo, de cross-docking a microfulfillment).
4. Evaluar el componente ESG como valor de mercado.
   La sostenibilidad no solo reduce costes operativos, sino que aumenta la liquidez y atractivo del activo para futuros inquilinos o inversores.
   
5. Observar las innovaciones operativas como guía de diseño.
   El ejemplo de Amazon demuestra cómo las nuevas herramientas —como las gafas inteligentes con IA— impactan indirectamente en las instalaciones.
   Si los repartidores necesitan zonas de carga de dispositivos, conectividad permanente o puntos de revisión, el edificio debe estar preparado para ello.

Conclusión

La logística está entrando en una nueva era en la que tecnología, sostenibilidad y conectividad se combinan para redefinir el sector.
No es una revolución que ocurra “dentro” del almacén, sino que empieza a moldear la forma misma del espacio logístico.

Los operadores ya experimentan con IA, automatización y wearables; los inversores y promotores deben ahora traducir esas necesidades en activos más inteligentes, eficientes y adaptables.

Para Proequity, el papel de la consultoría inmologística es acompañar este cambio:

• Anticipando tendencias.
• Identificando ubicaciones estratégicas.
• Diseñando naves que respondan a las nuevas exigencias tecnológicas y ESG.

Porque el futuro de la logística no solo se entregará más rápido: también se construirá de manera más inteligente.